房地合一2.0太狠! 兩大節稅法寶
房地合一稅2.0已經在7月1日正式上路，財政部這次修法，除了延長短期持有定義外，也出手堵住部分租稅漏洞，要鑽稅法漏洞可說是難上加上，也讓不少納稅人擔心一旦出售不動產，將面臨重稅成本。
其實，想節省房地合一稅，還有兩大法寶
第一是重購退稅或抵稅，第二是自住免稅額400萬元，而這兩大節稅法寶都有一個共同的關鍵字：「自住」。
重購退稅或抵稅：先買再賣、先賣再買都適用
這項節稅法寶主要是提供給換屋族，如果不是投資客，而是普羅大眾，通常一輩子買屋換屋的機會也不多，因此在房地合一稅的設計上，也特別針對換屋族提供重購退稅機制，只要符合一定條件，無論是先買後賣、先賣後買，都能夠申請退稅或抵稅，減輕負擔。
這項節稅法寶在房地合一2.0當中，也同樣繼續沿用，許多人隨著財富積累或瓜瓞綿綿後，想換間更舒適的房子，仍然可以適用這項優惠。
不過有哪些條件呢？
第一個關鍵當然是「自住」，這項優惠是提供給換屋族，為了杜絕投資客透過不斷轉手獲利，當然會要求必須符合自住要件，也就是個人或配偶、未成年子女設戶籍並居住，同時不能出租、供營業。
第二，重購退稅也要求買新屋、賣舊屋之間的間隔，必須在兩年內，與房地合一稅認定方式一樣，都是看移轉登記日。
第三，能退稅或抵稅額度怎麼算呢？國稅局表示，是按照買新屋的價格占出售舊屋的價格比率來計算，可退稅或可扣抵額度，則是以賣屋申報繳納稅額為限。
舉例來說，A男在2016年6月1日以1,000萬元買房自住，2021年7月1日將這間舊屋以1,600萬元出售，適用房地合一稅2.0，持有時間超過五年、未超過十年，稅率為20%，土地漲價總數額及費用等成本為200萬元，以獲利減除成本後再按適用稅率計算，應繳納80萬元的房地合一稅。
隨後A男在2021年10月以1,800萬元買了新房子供自住，與舊屋出售價格1,600萬元的比值超過1，則原本繳的80萬元房地合一稅可在五年內申請，全數退還；而若A男買的新屋僅800萬元，與舊屋出售價比值為二分之一，則可申請退稅金額則為原繳稅金額的二分之一，也就是40萬元。
此外還有一點要特別留意，經國稅局核准退稅或抵稅後，要切記新房地在重購後五年內仍應保持自住使用，不能移作他用，像是出租、供營業等，也不能再行移轉，否則會被國稅局盯上，要求追回稅款。
自住優惠享400萬免稅額、稅率10%
第二項節稅法寶也跟自住有關，同樣為了減輕實際自住、有換屋需求的民眾租稅負擔，若符合一定的自住要件，出售時的房地合一稅，不僅稅率可用較低的10%來計算，還有400萬元免稅額，這也是為何財政部一直強調自住不受房地合一2.0影響的原因。
要適用自住出售優惠，應符合三大要件。首先個人或配偶、未成年子女必須設立戶籍登記，持有並居住在該房屋連續滿六年以上；其次也是基本要求，交易前六年不能出租或供營業；最後，也要求個人或配偶、未成年子女在前六年內，未曾適用自住房地租稅優惠規定。
此外，為鼓勵參與都更及危老重建，若個人以「自住」房屋自地自建或參與都更或危老，或跟建商合建分屋等情形，所分回的自住房屋在出售時，可將拆除前的舊屋自住期間合併計算，若達到自住設籍滿六年規定，一樣可適用前述400萬免稅額、10%優惠稅率。
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