塗銷登記-意義與原因
※ 塗銷登記之意義-
土地登記規則第143條 : 依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。
※ 塗銷登記之原因-
1.拋棄：係土地登記名義人之單獨行為，非以物權移轉予他人，而使其物權歸於消滅之法律行為。例如，私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。
2.混同：指二個以上無併存必要之物權，同歸於一人所有，謂之混同。例如，同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅；例外，如該他項權利之存在有法律上之利益時，則視為不混同。
3.終止：當事人得依民法相關規定，踐行相關法定程序終止地上權或農育權等權利，使該權利向將來發生消滅之效力，故已登記之土地權利因終止而消滅時，當事人應申請塗銷登記。例如，地上權或農育權人未依設定目的及約定使用者，土地所有人得申請終止之塗銷登記。
4.存續期間屆滿：期限，於物權之效力，指物權之存續，繫於將來確定之事實而發生或消滅。所謂存續期限屆滿，即指附終期之物權，該物權於期限屆滿時消滅。例如，定有存續期間之永佃權、不動產役權、地上權、農育權等因存續期間屆滿而申請塗銷登記。
5.債務清償：即擔保物權消滅上之從屬性，依民法307條之規定：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」蓋擔保物權需從屬於債權而存在，故因債務清償而消滅。例如，債務清償，債權歸於消滅，抵押權自亦隨之消滅。
6.撤銷權行使：撤銷權屬於形成權，係單獨行為。狹義而言，指已登記之土地權利有瑕疵，經撤銷權人撤銷後，土地權利歸於消滅；廣義而言，尚須經法院確定判決。例如，已登記之土地權利，純屬登記機關之疏失而錯誤之登記，登記機關得報經於直轄市或縣(市)地政機關查明核准後塗銷之。
7.法院確定判決：指已登記之土地權利，因涉及私權爭執，經法院確定判決而失其效力。
例如，不動產物權經法院確定判決，失其效力。
※因拋棄申請塗銷登記時，存有他項權利時之處理方式-
因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記。
※ 抵押權如何塗銷-
抵押權塗銷同意書，凡已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同下列應備文件向不動產所在地之登記機關申請塗銷登記。
抵押權塗銷分為兩種：金融機構抵押權以及私人抵押權。
1 . 金融機構抵押權塗銷：
a. 申請人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
b. 委託代理人辦理：除準備以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。
2 . 私人抵押權塗銷
a. 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。
b. 債權人（抵押權人）親自辦理：抵押權人身分證明文件、抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
c. 委託代理人辦理：除以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。
債務清償完畢，拿到債權人所提供的相關證明文件，請儘早向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，以免影響自身權益。
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